Perguntas Frequentes do síndico de condomínio respondidas pela agile zap Administradora de Condomínio
1. Como o condomínio deve proceder caso o empregado abandone o emprego?
No caso de abandono de emprego por mais de 30 dias, o empregador através de sua administradora de condomínio deverá notificar o empregado para que compareça ao local de trabalho; Se comparecer e não justificar, fica caracterizada a desídia (faltas reiteradas ao serviço). O que enseja a dispensa por justa causa. Caso não compareça, o abandono de emprego fica configurado. A administradora de condomínio poderá fazer a notificação pelo correio com AR, telegrama ou pelo Cartório de Títulos e Documentos. Aviso pela imprensa não tem grande valor perante a Justiça do Trabalho.
2. É possível implantar o "banco de horas" (as horas extras trabalhadas em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para empregados em condomínios?
Não,exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de trabalho. Estes casos deverão ser informados ao síndico pela administradora de condomínio.
3. Qual é o prazo que o empregador tem para devolver ao empregado, a carteira de trabalho, que tomou para anotações?
O empregador tem o prazo, improrrogável, de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse prazo começa a ser contado a partir do momento da entrega da carteira, que deve ser devolvida mediante recibo do empregado.
4. Quando a carteira de trabalho deve ser atualizada?
A carteira de trabalho deve ser freqüentemente atualizada, devendo ser solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento da contribuição sindical, férias e alterações contratuais.
5. É possível implantar o "banco de horas" (as horas extras trabalhadas em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para empregados em condomínios?
Não, exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de trabalho.
6. O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcional,mente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
a. Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
b. Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.
7. A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?
O assunto diz respeito a assunto de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. No Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada cinco anos.
8. O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?
Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.
9. Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?
A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.
10. Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encana-mento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
11.Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?
O síndico em conjunto com a administradora de condomínio devem Providenciar no mínimo três orçamentos para efetuar os reparos necessários. Em seguida a obra poderá ser contratada pelo sindico de condomínio, visando Evitar atritos entre condôminos e o aumento de consumo da Sabesp.
12. É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?
Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.
13. Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?
Não existe prazo definido em lei para a propositura da medida judicial, cabendo aos demais condôminos decidirem sobre o período que julgam razoável, para que o síndico tome as devidas providências.
14. A instalação de ar-condicionado é permitida?
Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos:
a. Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação do equipamento em todas unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica.;
b. Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo de não comprometer a estética e segurança da edificação e manter o mesmo padrão harmônico.
15. Qual a forma de rateio das despesas extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?
Devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1.336, I, do novo Código Civil, sendo o proprietário da unidade o responsável pelo pagamento dessa despesa.
16. Qual a finalidade do Fundo de Reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.
17. O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.
18. O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?
A lei determina juro moratório de 1% ao mês ou o estipulado pela Convenção de condomínio, multa de até 2% sobre o débito e atualização monetária conforme índice previsto também na Convenção.
19. Na rescisão por justa causa é possível a homologação pelo sindicato ou no Ministério do Trabalho?
A princípio sim, de acordo com a IN-SNT (Instrução Normativa da Secretaria Nacional do Trabalho), que eliminou o requisito da expressa confissão do empregado de haver cometido falta grave para homologação. Assim, a homologação seria realizada /e o empregado, se quisesse, poderia recorrer posteriormente à Justiça do Trabalho, pleiteando as verbas não recebidas pelo motivo de sua dispensa. Todavia, os sindicatos de categoria profissional (aos quais competem as homologações), bem como as DRT's não vêm efetuando homologações nesses casos, entendendo serem desnecessárias, tendo em vista que o empregado normalmente entra com uma reclamatória trabalhista.
20. O empregado que trabalha no horário noturno caso seja transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno?
O empregado perde o adicional, caso seja transferido para o horário diurno; sendo importante que o empregador obtenha a anuência do mesmo por escrito; caso contrário a mudança de horário não será lícita, por ferir o artigo 468 da Consolidação das Leis do Trabalho - CL T. É devido o adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia e as 5:00 horas do dia seguinte. Esse adicional é de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração do trabalho diurno.
21.Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de trabalho e outra?
Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso.
22. O trabalho realizado em dia feriado não compensado é pago de que forma?
A cláusula pertinente ao trabalho em domingos e feriados (folgas trabalhadas) da Convenção Coletiva de Trabalho dos Empregados em Edifícios e Condomínios, determina a remuneração em dobro do trabalho em domingos e feriados não compensados, sem prejuízo do pagamento do repouso remunerado, desde que, para este, não seja estabelecido outro dia pelo empregador.
23. O empregado que se afastar por motivo de doença, tem o direito de correção salarial igual àquele obtida por outros funcionários, após seu retorno ao trabalho?
A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertença.
24. É possível desistir após ter dado aviso prévio ao empregado?
Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsideração e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos.
25. Qual é o prazo para pagamento da remuneração das férias e abono solicitados?
O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até dois dias antes do início do respectivo período.
26. Quantas vezes o empregado pode faltar ao serviço sem perder o direito às férias?
Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT.
27. Qual a duração da jornada de trabalho?
A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá a oito horas diárias e quarenta e quatro horas semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite em acordo ou convenção coletiva de trabalho.
a. 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de 5 vezes;
b. 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas;
c. 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
d. 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.
28. Qual é o prazo para pagamento das verbas oriundas da rescisão do contrato de trabalho?
De acordo com o parágrafo 62 do artigo 477 da Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento das parcelas constantes do instrumento da rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos:até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato, ou até o décimo dia, contado do dia da notificação referente à demissão, quando da ausência do aviso-prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
29. Em caso de morte do empregado, qual o procedimento que o síndico deve ter para efetuar a rescisão?
Em virtude da morte do empregado, o pagamento dos direitos cabíveis pode ser efetuado aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social. (Certidão de Dependentes emitida pelo INSS), ou mediante apresentação de alvará judicial.
30. Qual a quantidade de horas extras permitidas para o funcionário de condomínio?
Conforme preceitua o artigo 59 da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares, em número não excedente a duas horas por dia.
Perguntas comuns entre síndicos e condôminos são respondidas aqui.
Quais as obrigações do Síndico?
- Representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas pela Lei 4 591/64 ou convenção;
- Exercer a administração interna da edificação, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
- Fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; - Prestar contas à assembléia dos condôminos;
Quais as obrigações do Conselho Consultivo?
O Conselho Consultivo, na prática, tem mais caracter político do que administrativo. Serve como suporte para as decisões do síndico que envolvam quantias um pouco vultosas, porém, cujo gasto não seja tão polêmico assim.
Ao contrario do pensam algumas pessoas, o Conselho tem caracter consultivo e não fiscalizatório. Cabe ressaltar que a fiscalização também se dá mais acentuadamente de forma política.
As Assembléias. Como convocar? Para que?
A assembléia ordinária deve ser convocada através de edital em media com cinco dias úteis de antecedência da realização da mesma. Haverá anualmente uma assembléia geral ordinária dos condôminos convocada pelo sindico na forma prevista na convenção. Esta serve para realização de eleição do sindico, subsindico e conselho consultivo. Serve também para que haja aprovação orçamentaria para despesas do condomínio( conservação da edificação, manutenção e serviços e correlatos).
A assembléia extraordinária pode ser convocada em qualquer época pelo síndico ou por condôminos que representem 25%(no mínimo) dos mesmos.
Como se dá a aprovação de Propostas em Assembléias?
Esta se dá pela aprovação tipo maioria simples. Cada condômino tem o direito a um voto(este é relativo a fração ideal).
Como formar um Fundo de Reserva?
O Condomínio deverá obedecer o que está estabelecido na Convenção.
Em que condições utilizar o Fundo de Reserva?
Deve ser utilizado apenas em prol de despesas imprevistas ou por despesas que sejam regulamentadas pela Convenção ou decisão de Assembléia.
É necessário a criação de Fundo de Obrigações Trabalhistas?
Como fazê-lo? Não é obrigatório, mas recomenda-se ter um Fundo de Obrigações Trabalhistas para pagamentos de 13º e encargos do mesmo, e rescisões contratuais que por ventura venham a acontecer.
Este deverá ser decidido em assembléia, como e quais serão as fontes a serem utilizadas para criação do mesmo.
Quando se faz necessário a criação de uma Taxa Extra? Como devo fazê-la?
Toda vez que se for executar qualquer serviço de modificação, alteração, ou complementação, na parte de edificação do prédio. Recomenda-se parecer técnico de profissionais especializados na área a ser trabalhada. Esta também deve ser aprovada em assembléia. Pode se usar a Taxa Extra também para pagamento de encargos Trabalhistas quando não houver um fundo especifico no caso de demissões.
Como se dá o rateio das quotas de condomínio?
Essa com certeza é a parte mais polemica do condomínio, porém não tão complicada como parece. Mais uma vez , a lei deixa a cargo da convenção a fixação da quota condominial.
Porém, na prática, e seguindo as regras de bom senso, em quase cem por cento dos casos a quota parte de cada condômino correspondente à fração ideal de sua unidade. Nos casos em que as unidades têm exatamente a mesma fração ideal, a conta é bem mais simples. O rateio é feito dividindo-se o total da arrecadação necessária pelo número de unidades.
Quais obrigações do Condômino?
Pagar em dia suas taxas e obedecer a convenção e o regimento interno. Tem principalmente que participar das assembléias para defender seus interesses.
Matérias de Responsabilidade Civil
- Acidentes e funcionários
- Acidentes com elevadores
- Acidentes com obras de reforma e manutenção
- Acidentes com funcionários
- Cuidados no contrato com terceirizadoras de mão-de-obra
- Furto em apartamento
- Furto em Apartamento 2
- Furto de motocicleta na garagem
- Furto de veículo na garagem
- Objetos atirados pela janela
- Furto de toca-fitas em garagem
- Furto de veículo de visitante
- Falhas na construção
- Furto de taxa condominial no apartamento da síndica
- Desaparecimento de bomba hidráulica
- Queda de muro de condomínio sobre veículos
- Síndico ferido ao consertar elevador
Acidentes e funcionários
O condomínio pode ser condenado, na Justiça, por Responsabilidade Civil quanto a acidentes ocorridos em seus domínios, desde que tenha ocorrido negligência ou mau procedimento de funcionários ou do síndico.
Esta matéria enfoca os acidentes que são gerados por negligência dos funcionários ou de empresas terceirizadoras de mão-de-obra.
Acidentes com elevadores
- Imediatamente antes de se iniciar a manutenção de elevadores, deve-se sinalizar com placas no térreo e interfonar para todas as unidades comunicando o elevador que está em manutenção.
- A manutenção deve ser constante e estar de acordo com as especificações técnicas exigidas, para que o equipamento não ofereça riscos por negligência do condomínio.
- Em caso de elevador parado: não se deve permitir que funcionários do condomínio resgatem os passageiros presos. Os funcionários do condomínio não têm o treinamento adequado para tanto. E se acontecer algum acidente durante o resgate, com empregados ou passageiros, o condomínio terá responsabilidade civil. Deve-se chamar o Corpo de Bombeiros ou a empresa conservadora.
- Em casos de acidentes com funcionários de empresas terceirizadas em manutenção, a responsabilidade civil recai sobre a contratada. Mas atenção: no contrato, deve-se exigir da empresa seguro para este tipo de ocorrência.
Acidentes com obras de reforma e manutenção
- Mais uma vez, vale o exposto no parágrafo acima, sobre a exigência de seguro da contratada, além de todo o equipamento de segurança necessário, principalmente em se tratando de obras de manutenção e reforma de fachadas.
- O condomínio é responsável por eventuais danos causados nos limites sob seu domínio, que tenham sido causados por seus funcionários.
- Também pode responder por responsabilidade solidária no caso de danos provocados por funcionários de empresas contratadas, especialmente se no contrato com estas não houver cláusula que as obrigue a ter seguro para tal tipo de ocorrência.
- Um exemplo: O faxineiro está encerando o hall de entrada e um morador escorrega e quebra um braço, a responsabilidade recai sobre o condomínio, mesmo que a imprudência tenha sido do faxineiro, que não alertou o morador com uma placa de aviso ou isolando a área.
- Recentemente, um condomínio de Goiânia foi condenado na Justiça a pagar R$ 10 mil de indenização a uma moradora que sofreu queimaduras ao esbarrar em uma porta que tinha removedor de tinta, sem qualquer sinalização.
- Em outro caso recente, um condomínio no Rio de Janeiro foi condenado por não ter sinalizado corretamente uma área isolada, provocando um acidente com um filho de condômino.
Acidentes com funcionários
- O condomínio deve fornecer EPI (Equipamento de Proteção Individual) aos funcionários que lidarem com substâncias perigosas. A quem lida com lixo e produtos de limpeza, por exemplo, deve ser fornecido, contra recibo, luvas e botas que estejam sempre em perfeitas condições de uso.
- Deve haver grande atenção à sinalização e ao isolamento de áreas que estão sob manutenção, quando há risco de queda ou danos pelo contato com produtos químicos.
Cuidados no contrato com terceirizadoras de mão-de-obra
- Responsabilidade Civil - A empresa terceirizada será a única responsável perante terceiros, por todos os danos eventualmente causados.
- Seguro de Vida - A contratada apresentará apólice de seguro de vida de todos os funcionários que prestarão serviço nas dependência do condomínio.
- Especificação dos Prestadores de Serviços - Cabe a empresa informar o nome, cargo e horário de trabalho dos funcionários que prestarão serviço.
- Substituição de Funcionários: A empresa contratada compromete-se a substituí-los quando demonstrarem deficiência ou então por solicitação da contratante.
- Responsabilidade Tributária e Vínculo Empregatício - a empresa será a única responsável pelos encargos trabalhistas, fiscais, previdenciários e securitários dos funcionários prestadores de serviços no condomínio.
- Furto em apartamento
Inexistindo o dever de guarda do condomínio, expressamente assumido em convenção ou deliberação assemblear regular, pelos bens dos condôminos que se achem nas respectivas unidades autônomas, a responsabilidade daquele pela reparação dos danos em razão de furto deles, só emerge pela aplicação do disposto nos artigos 159 e 1.521, inciso III, do Código Civil, se ficar comprovado que concorreu, por ação ou omissão, para sua verificação, agindo culposamente, por si ou por preposto seu. Ap. c/ Rev. 519.648 - 1ª Câm. - Rel. Juiz VIEIRA DE MORAES. Órgão julgador: Segundo Tribunal de Alçada Civil/São Paulo, julgado em 13/04/1998.
- Furto em Apartamento 2
Não há que se falar em responsabilidade do condomínio quanto aos bens furtados no interior de apartamento, se inexiste cláusula convencional a respeito, e não há prova hábil de propriedade dos bens. Ap. c/ Rev. 517.729 - 2ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 16.3.98. Órgão julgador: Segundo Tribunal de Alçada Civil/São Paulo, 16/03/1998.
- Furto de motocicleta na garagem
Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio. Precedente. Recurso conhecido e provido. Órgão julgador: Superior Tribunal de Justiça, 19/04/2001.
- Furto de veículo na garagem
Estabelecendo a Convenção cláusula de não indenizar, não há como impor a responsabilidade do condomínio, ainda que exista esquema de segurança e vigilância, que não desqualifica a força da regra livremente pactuada pelos condôminos. Recurso especial conhecido e provido. Órgão julgador: Superior Tribunal de Justiça, 20/05/1999.
- Objetos atirados pela janela
RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a
conduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados à terceiros. Inteligência do art.1.529, do Código Civil Brasileiro. Órgão Julgador - Superior Tribunal de Justiça, 10/11/1998.
- Furto de toca-fitas em garagem
O condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e a diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266. 1ª parte. Código Civil). Se ela se danifica ou é furtada, responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. Precedentes do STJ. Órgão julgador: Superior Tribunal de Justiça, 21/05/1991.
- Furto de veículo de visitante
Responsabilidade civil - Condomínio - Veículo de visitante - Furto em seu estacionamento - Contrato unilateral, do qual o condomínio nenhum benefício extrai - Dolo ou culpa grave do réu não demonstrados - Verba não devida - Artigo 1.057 do Código Civil - Irrelevância da existência de um "controle de visitantes" - Ação improcedente - Recurso provido - Voto vencido. JTJ 184/99.
- Falhas na construção
Respondem construtora e incorporadora perante o Condomínio pelas falhas de construção constatadas no prédio por elas construído e vendido. Laudo pericial que admitiu a culpa das rés. Exclusão da pintura do prédio, dada a necessidade e obrigatoriedade de a refazer o Condomínio, após quase oito anos de entrega. Desgaste natural, outrossim. Provimento parcial do recurso. (Apelação Cível n. 001.976-4 - São Paulo - 3ª Câmara de Direito Privado - Relator: Alfredo Migliore - 12.08.97 - M.V. 731/537/07) . Órgão julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 12/08/1997.
- Furto de taxa condominial no apartamento da síndica
Furto de taxa condominial guardada na unidade pertencente a apelada, quando do exercício de seu mandato de síndica - Inadmissibilidade - Ocorrência de caso fortuito, excludente de responsabilidade - Ausência de culpa da ré, que agiu nos limites do exercício regular de suas atribuições, pois era praxe o pagamento nas dependências do próprio condomínio - Responsabilidade do condomínio, na medida em que seus prepostos não zelaram corretamente pela segurança do edifício - Recurso não provido. (Apelação Cível n. 280.393-1 - Campinas - 7ª Câmara de Direito Privado - Relator: Leite Cintra - 16.04.97 - V.U.) . Órgão julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 16/04/1997.
- Desaparecimento de bomba hidráulica
Desaparecimento de bomba hidráulica em edifício condominial - Não comprovada a transferência da guarda do bem à administração, nem o depósito em dependência reservada e exclusiva do condomínio - Ausência de dever de vigilância por parte do síndico e prepostos - Provável autuação negligente da proprietária - Decisão mantida - Recurso não provido. (Apelação Cível n. 282.826-1 - São Paulo - 2ª Câmara de Direito Privado - Relator: Vasconcellos Pereira - 24.06.97 - V.U.). Órgão julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 24/06/1997.
- Queda de muro de condomínio sobre veículos
Queda de muro de condomínio sobre veículos - Evento provocado por represamento de águas de chuva - Responsabilidade do réu que construiu erroneamente ou deixou de o conservar adequadamente - Vizinho que não tinha o dever de conter as águas - Chuvas previsíveis - Seguradora responsável por direito de regresso - Honorários advocatícios devidos pelos vencidos em denunciações da lide procedentes ou não - Apelação improvida. (Apelação Cível n. 280.452-1 - São Bernardo do Campo - 10ª Câmara de Direito Privado - Relator: Maurício Vidigal - 13.05.97 - V.U.). Órgão julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 24/06/1997.
- Síndico ferido ao consertar elevador
Reparação de danos - Responsabilidade do próprio autor, síndico do condomínio pela lesão sofrida, quando tentou consertar o elevador, pois, além de não estar autorizado a exercer tal, mister, não reunia habilitação técnica, para tanto - Improcedência da ação e das lides secundárias, com a condenação do réu denunciante aos ônus da sucumbência (art. 20 do CPC) - Recursos improvidos. (Apelação Cível n. 272.588-1 - São Paulo - 3ª Câmara de Direito Privado - Relator: Antonio Manssur - 05.11.96 - V.U.). Órgão julgador: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 24/06/1997.
PAPEL DO CONSELHO
O Conselho é muito importante dentro da hierarquia do condomínio. É tão importante que só pode ser indicado para o Conselho, condômino proprietário que resida no condomínio e que seja indicado por Assembleia. Locatário, funcionário, empresa ou quem quer que não seja condômino, não pode ser indicado para o cargo. Exceção para o cônjuge, especialmente casado.
O Conselho consultivo ou fiscal funciona como um órgão auxiliar a quem o sindico deve recorrer sempre que precisar. É também um controlador e fiscal dos atos do sindico, examinando s contas mensais, monitorando as despesas e examinando balancetes, mas não pode interferir nas decisões administrativas. Pode convidá-lo a reunião para esclarecer medias tomadas ou a tomar, especialmente quando estas venham causar ônus ao condomínio.
Em alguns casos o sindico se vê obrigado a tomar medidas emergenciais que causa ônus para o condomínio. Nesse caso o sindico deve procurar o conselho antes da tomada de decisão e juntos dividir a responsabilidade, porque o conselho tem poder de decisão, também limitada e dependendo o grau de necessidade, o conselho aprova ou sugere que o sindico convoque uma assembleia de condôminos.
Além de órgão controlador e orientador, é obrigação do sindico entregar a prestação de contas mensalmente ao conselho para sua conferencia e parecer para prestar contas a assembleia no final do exercício para aprovação ou não.
As Atribuições do Síndico
• Exercer a gestão interna do condomínio referente a vigilância, moralidade e segurança, podendo contratar uma administradora para auxiliá-lo nessa função;
• Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data-base em outubro de cada ano;
• Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao condomínio;
• Convocar as assembleias gerais dos condôminos;
• Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
• Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações das assembléias;
• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns além de zelar pela prestação dos serviços que interessem ao Condomínio;
• Elaborar a previsão orçamentária de cada período;
• Cobrar e arrecadar dos condôminos as suas contribuições (quotas partes, despesas ordinárias, extraordinárias e fundos);
• Prestar contas na assembléia geral ordinária do condomínio;
• Guardar toda documentação administrativa, bancária, técnica, fiscal, previdenciária e trabalhista;
• Contratar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial;
• Aplicar e cobrar as multas estabelecidas na lei, na Convenção ou Regimento Interno.
A possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito. Acaso a Convenção nada diga sobre o assunto, a presunção é que o cargo será exercido gratuitamente. O usual é que a Convenção deixe a decisão a cargo de a assembléia eleger o síndico, sendo praxe fixar a isenção do pagamento do rateio mensal das despesas ordinárias como forma de remuneração.
O síndico deve contribuir para a Previdência Social (como contribuinte individual). Com a promulgação da Lei nº 9.876/99, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio). Assim, devem se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. O condomínio também recolhe a contribuição de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida ao síndico e pagamentos efetuados a outros contribuintes individuais que lhe prestem serviços (art. 1º da Lei nº 9.876/99, alterando os artigos “21”
e “22”, III, da Lei nº 8.212/91), bem como efetuar a retenção de 11% sobre o limite máximo do salário de contribuição (Lei n° 10.666/03). Na Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social – GFIP, deverá ser informado no campo “27” o número do cadastro no PIS/PASEP ou da inscrição do síndico como contribuinte individual (Resoluções nºs. 637/98 e 689/99 do INSS). Importante salientar que, atualmente é possível a pessoa física ser filiada à Previdência em relação a mais de uma atividade remunerada, como no caso do síndico que também trabalhe fora do condomínio (base legal: Decreto nº 3.452/00).
Subsíndico é um posto sem expressa menção no novo Código Civil, de modo que sua existência e atribuições dependem de previsão da Convenção do Condomínio. Como regra, o subsíndico é o reserva do síndico, substituindo-o transitoriamente nas ausências ou impedimentos Conselho Fiscal é o órgão cuja existência e atribuições dependem de expressa previsão da Convenção do Condomínio, sendo o mais usual que o mesmo se dedique a acompanhar a gestão efetuada com maior proximidade, dando parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356 do novo Código Civil). Se existente, o Conselho Fiscal será composto por três membros, condôminos ou não, eleitos pela assembleia, com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
Só existirão conselheiros suplentes se expressamente previsto na Convenção Condominial.
Além do Conselho Fiscal é possível que a Convenção estabeleça a existência de outros conselhos mais, como é exemplo o Conselho Consultivo.
Assembleia Geral
Assembleia geral é o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões.
Todos os condôminos devem ser convocados para a assembléia, sob pena de nulidade.
O síndico deve realizar assembléias cumprindo o que determina a lei, no entanto, tornando-as atrativas. Para tanto, aqui vão algumas “dicas”:
• Planeje e discuta com o Conselho Fiscal e administradora sobre o conteúdo da assembléia;
• Divulgue-a exaustivamente e procure obter o compromisso da presença dos condôminos;
• Tenha sempre em mãos a Convenção e o Regimento Interno para eventuais consultas;
• Conduza a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados;
• Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação.
Existem dois tipos de assembléias: geral ordinária - AGO e a geral extraordinária - AGE.
ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA – O art 1.350 do novo Código Civil obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da assembléia geral ordinária – AGO, na qual devem ser objeto de deliberação (1) a aprovação do orçamento das despesas, (2) os valores das contribuições dos condôminos, (3) a prestação de contas e, eventualmente, (4) a eleição do síndico e a alteração do Regimento Interno.
ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - A assembléia geral extraordinária - AGE serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos na AGO. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão.
Pode ser deliberado numa AGE o rateio de despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.
Para a convocação de uma assembléia geral (AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horário, local da reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto na Convenção do condomínio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência.
Ao término da reunião, deve ser elaborada uma ata e colhidas assinaturas do presidente e do secretário. Se não for possível no mesmo dia, faça-a logo no dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a lavratura da ata.
É possível fazer constar do edital de convocação um item relativo a assuntos gerais do condomínio. Porém em tal item nada poderá ser alvo de decisão ou deliberação, servindo apenas para apresentação de sugestões, reclamações ou relatos de fatos havidos, de pouca repercussão.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DA ATA
• Dia, mês, ano e hora da assembléia, por extenso;
• Local da Assembléia;
• Lista de presença com o número do apartamento e assinatura dos condôminos presentes;
• Presidência dos trabalhos;
• Pessoa que secretariou os trabalhos;
• Ordem do dia;
• Deliberações;
• Encerramento;
• Assinatura do presidente e do secretário.
O síndico deverá mandar a todos os condôminos cópia da ata ou comunicação que resuma o deliberado na assembléia.
É interessante estipular algumas datas para reuniões de síndico, subsíndico e conselho para avaliação permanente do condomínio, sem poder deliberativo.
Tais reuniões podem ser abertas à participação dos condôminos, que se tiverem queixas, problemas ou sugestões, podem centralizá-los nessas ocasiões. Ou ainda, anotando num livro de reclamações e sugestões, com a indicação dos fatos ocorridos, o nome do condômino e o número de sua unidade, aliviando a carga do síndico em contatos diários, muitas vezes para tratar de assuntos nem sempre urgentes (irrelevantes e que podem comprometer as AGO ou AGE).
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa.
O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento, analisando as despesas e receitas do período anterior, e apresentando a previsão discussão e aprovação em assembléia geral.
Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais.
Em seguida, emitem-se os boletos e controlam-se os pagamentos.
ELABORAÇÃO E APROVAÇÃO ORÇAMENTÁRIA
• Tome por base as despesas reais de meses anteriores;
• Atualize os valores conforme a inflação. O Secovi publica mensalmente na Revista Secovi Condomínio e em seu portal (www.secovi.com.br) o ICON - Índice de Custos Condominiais - que analisa a variação dos mesmos e é um excelente parâmetro para a correção por ser o único índice de custos do setor;
• Troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do seu;
• Se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da assembléia para examiná-la atentamente;
• Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;
• Provisione uma verba entre 5% e 10% para despesas diversas e imprevistas;
• Preveja uma margem de segurança suficiente para que o caixa não fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia e na arrecadação;
• Se possível, faça planilhas comparativas, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço;
• Lembramos que ao efetuar uma previsão orçamentária é preciso levar em consideração o SPB – Sistema de Pagamentos Brasileiro – que exige o saldo disponível na conta corrente, caso contrário o banco não efetuará o pagamento;
• Inclua o percentual de inadimplência, afinal não é possível contar com o pagamento total;
• Como decorrência da gestão dos valores previstos no orçamento, o síndico assume o dever de prestar contas à assembléia (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), anualmente ou quando a postura for exigida por, no mínimo, ¼ (um quarto) dos condôminos quites, por meio de abaixo-assinado (art. 1.350, § 1°, e 1.355 do novo Código Civil);
• A prestação das contas se dá em assembléia geral e sua aprovação ocorre pela obtenção da representatividade de praxe, a saber, maioria simples dos presentes em segunda chamada, nos termos dos arts. 1.352 e 1.353 do novo Código Civil;
• Desde que prestadas e aprovadas em assembléia, as contas passam a ter presunção relativa de regularidade, equivalendo a uma quitação conferida à gestão desempenhada pelo síndico. Sendo presunção relativa, comporta rediscussão apenas pela via judicial, em que não poderá ser analisado o mérito das contas, mas sim a presença de alguma irregularidade formal ou de vícios dos atos jurídicos que quiçá tenham, de algum modo, acoimado a sua aprovação (dolo, erro, simulação, coação, falsidade documental, fraude - arts. 138 e seguintes do novo Código Civil).
Despesas Gerais – Interpretação
São os gastos que um condomínio tem classificados como ordinários e extraordinários, conforme conceituação e divisão dos arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
ORDINÁRIAS
As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras e necessárias ao funcionamento e manutenção do condomínio, as quais são pagas pelos condôminos e, em havendo locação, pelos inquilinos:
PESSOAL
• Salários
• Férias
• 13º salário
• Rescisões contratuais de trabalho
ENCARGOS SOCIAIS
• INSS
• FGTS
• PIS
• INSS de contribuintes individuais (antigos autônomos)
CONSUMO
• Água
• Energia elétrica das áreas comuns
• Gás
• Telefone de uso exclusivo do condomínio
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO
• Elevadores
• Bombas
• Portões automáticos
• Interfones
• Piscina
• Jardim
• Antena coletiva
• Recarga de extintores
• Lavagem das caixas d´àgua e gordura
• Desinsetização das áreas comuns
ADMINISTRATIVAS
• Impressos, cópias e correio
• Isenção do síndico
• Despesas bancárias
• CPMF
• Honorários administrativos
MATERIAIS
• Materiais de limpeza e Higiene
• Uniformes
* EPIs – Equipamentos de Proteção Individual
SEGURO
• Apólice de Seguro
EXTRAORDINÁRIAS
Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos ou destinados com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum:
EMERGÊNCIA
• Vazamentos
• Desentupimentos das prumadas
• Substituição de bombas d’água
• Troca ou substituição de equipamentos
BENFEITORIAS
• Reformas (garagem, piscinas etc.)
• Aquisição de equipamentos (academia de ginástica, central telefônica etc.)
FUNDO DE RESERVA
Pode ser provisionado, no orçamento, uma arrecadação destinada a constituir um fundo de reserva na forma prevista na Convenção.
A constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário da unidade. Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do fundo de reserva, devido à utilização no custeio ou complementação das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade é do inquilino, salvo se referente a período anterior ao início da locação.
O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovação do orçamento, estabelecido de acordo com a Convenção Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10% da arrecadação mensal.
O síndico deve fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou da assembléia geral para maior segurança. A utilização do fundo de reserva necessita da aprovação dos condôminos reunidos em assembléia.
O síndico poderá utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, não previstas no orçamento. Nesse caso, é aconselhável dar ciência aos Conselheiros e ratificar a sua utilização, na próxima assembléia geral do condomínio.
DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO
São diversos os documentos existentes no condomínio. O prazo de guarda dos documentos administrativos, fiscais e bancários é de 10 (dez) anos, já que este é o prazo prescricional para a cobrança das
dívidas do condomínio regularmente aprovadas, nos termos do art. 205 do novo Código Civil. Quanto às demais modalidades de documentos, caberá ao síndico observar o prazo de guarda exigido por lei, caso a caso. Livros recomendados:
• Livro de atas das assembléias;
• Livro de reclamações e sugestões;
• Livro de registro de empregados;
* Livro de inspeção do trabalho;
Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.
DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO
O condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.
CADASTRO NACIONAL DAS PESSOAS JURÍDICAS - CNPJ
De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal Nº. 87, de 84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CNPJ, apresentando os seguintes documentos:
• Convenção do condomínio registrada em cartório;
• Ata da assembléia que elegeu o síndico;
• Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
• Cópia do CPF do responsável (síndico) que assinar a FIC.
Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio.
A Receita Federal disponibiliza em seu site (ver endereço no final deste manual) o Programa de Auto-Regularização de Situação Fiscal – PAR, por meio do qual os condomínios podem normalizar sua situação perante o fisco e obter a liberação de cartões do CNPJ, dentre outros serviços.
O candidato a síndico não poderá possuir pendência ou irregularidades junto a Receita Federal, pois isso inviabilizará a obtenção ou regularização do CNPJ.
CADASTRO DE CONTRIBUINTES DO MUNICÍPIO - CCM – Consultar a legislação do seu Município para verificar a obrigatoriedade do cadastro ou não do condomínio junto à Prefeitura local.
Usualmente tal obrigação não existe. Como exemplo na Cidade de São Paulo os condomínios não são obrigados a se inscrever no CCM.
Todavia, ao contratar um prestador de serviços deverá verificar se ele é inscrito na prefeitura CCM, pois, não sendo, o condomínio terá de recolher o Imposto Sobre Serviços – ISS sobre o valor cobrado pelos serviços prestados (o condomínio não precisa ser inscrito no CCM para efetuar o recolhimento).
DEMONSTRATIVO FINANCEIRO MENSAL
Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.
A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança e aplicações, posição do Fundo de Reserva, da conta benfeitorias, etc.
Um resumo, de no máximo duas folhas, poderá ser enviado a cada condômino.
